瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、買主や注文者を保護するための重要な制度ですが、売主や請負業者には、一定の条件下で責任を免れることができる免責事由や、免責特約が存在します。この記事では、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の免責事由と、免責特約について解説します。まず、免責事由についてです。瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、以下のいずれかの条件に該当する場合、免責される可能性があります。一つ目の免責事由は、「買主や、注文者の過失」です。買主や、注文者の故意や、過失によって、欠陥が生じた場合は、売主や、請負業者は、責任を免れることができます。例えば、買主が、建物を不適切に使用したり、メンテナンスを怠ったりしたことで、欠陥が発生した場合は、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の対象外となる可能性があります。二つ目の免責事由は、「自然災害」です。地震や、台風などの自然災害によって、建物に損害が発生した場合は、売主や、請負業者は、瑕疵担保責任（契約不適合責任）を免れることができます。ただし、自然災害が原因であっても、業者の施工不良が原因で、被害が拡大した場合は、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の対象となる可能性があります。三つ目の免責事由は、「不可抗力」です。不可抗力とは、予測不可能な事態によって、建物の欠陥が発生した場合のことです。例えば、戦争や、テロなどが原因で、建物に欠陥が発生した場合は、売主や、請負業者は、責任を免れることができます。次に、免責特約についてです。免責特約とは、契約書に、売主や、請負業者の責任を免れるとする特約が記載されている場合のことです。免責特約には、様々な種類がありますが、一般的に、以下のようなものが挙げられます。一つ目の免責特約は、「責任範囲を限定する特約」です。この特約は、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の対象となる箇所を限定したり、責任期間を短縮したりするものです。二つ目の免責特約は、「損害賠償責任を免除する特約」です。この特約は、瑕疵担保責任（契約不適合責任）があった場合でも、損害賠償責任を免除するものです。これらの免責事由や、免責特約は、契約書に記載されている場合があるため、契約書をしっかりと確認することが重要です。